집값 급등기 때 '패닉바잉' 현상을 억제하기 위해 도입한 사전청약 제도가 집값이 하락하는 현시점에는 부동산시장 침체를 가속화 시킨다는 연구기관의 분석이 나왔다.

23일 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원은 최근 발간한 연구기획 보고서 '공공분양주택 사전청약이 부동산시장에 미친 영향과 과제'를 통해 이같이 진단했다.

사전청약 제도는 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당겨 주는 제도로, 집값이 치솟던 2020년 패닉바잉 현상을 잠재우기 위해 도입됐다.

사전청약 물량을 최대한 젊은층에 돌려 너도나도 주택 구매에 뛰어드는 '패닉바잉'을 막겠다는 의도였다.

특히 분양되는 주택을 시세 대비 60~80% 수준으로 저렴하게 공급해 주택 매수수요를 청약 대기수요로 흡수하겠다는 전략이었다.

사전청약 제도는 2020년8월 처음 발표된 후 2021년7월부터 본격적으로 시행됐으며 실제로 장기간 가격급등에 따른 피로감과 금리인상, 대출규제 등과 맞물리면서 2021년 하반기 집값 상승세가 둔화하기 시작했다.

이후 미국의 금리인상 기조에 따른 한은 금리인상 가속화로 지난해 하반기부터 주택시장이 급속히 위축됐다. 미분양주택 물량이 급증하는 등 추가 가격 하락 우려가 높아진 상황이다.

연구원은 사전청약 제도가 수요자에게 공급이 지속적으로 이뤄질 것이란 시그널과 내 집 마련 조기화에 대한 심리적 안정감을 제공한다고 설명했다.

하지만 낮은 가격으로 공급이 지속적으로 이뤄짐에 따라 부동산시장 침체를 가속화 시킬 수 있다고 분석했다.

연구원은 전문가 의견을 인용해 "분양가와 입주시기 일정에 대한 불확실성 리스크를 수요자에게 전가한다는 점이 사전청약 제도의 단점"이라며 "부동산시장이 하락하는 시점에서는 제도의 불확실성이 수요자의 불안감을 더 크게 할 수 있고 시장의 침체에 대한 증거가 돼 오히려 공급을 위축시킬 수 있다"고 설명했다.

연구원은 또 공공은 집값 하락 시점에도 주변 시세에 맞춰 저렴한 가격으로 공급을 지속함에 따라 토지주택공사 재무 상태에 부정적인 영향을 미치게 된다고 밝혔다.

그러면서 사전청약이 부동산시장 상황에 따라 작용하는 효과가 다르게 나타나 제도의 지속성이 단기적일 것으로 내다봤다.

사전청약 제도의 효율적인 운영을 위해 개선방안이 필요하다고 연구진은 제언했다.

연구진은 "선택과 집중을 통해 사업 지연 발생 가능성이 낮은 지역에 한해서만 사전청약을 통한 주택 공급이 필요하다"며 "주택매수를 적극적으로 시도하는 타깃 계층을 사전에 파악해 공급유형과 청약방식을 단순화하는 방안을 고려할 필요가 있다"고 밝혔다.