부동산 투자 기준이 달라지고 있다. 건설 원자재가격과 공사비 상승으로 분양가가 꾸준히 오르고 있기 때문이다. 게다가 고금리 기조가 장기화하면서 청약 대기자들의 금융 부담이 커진 점도 한몫했다.

부동산 투자 기준이 과거에는 교통과 입지였다면, 이제는 해당 지역의 미래가치와 분양가로 '안전마진'을 얼마나 확보했는지가 청약 성적을 좌우하는 요인으로 작용하고 있다. 대규모 계획도시 개발 초기에 들어서는 시범단지는 향후 지역 부동산 시장을 이끌어갈 '바로미터' 역할을 하다 보니 개발에 공을 들여 공급하는 경우가 많아 입주 후 억대 프리미엄이 형성되는 등 가치 상승으로 이어지는 경우가 대부분이다.

실제 판교신도시 시범 단지에 위치한 ‘판교푸르지오그랑블’은 입주 당시인 2011년 12월 8억원에 거래됐던 전용면적 98㎡가 지난해 6월 24억원에 거래되는 등 10여 년 만에 세 배 올랐다. 인천 대표 신도시인 송도국제도시 내 3공구 첫 아파트였던 ‘송도더샵마스터뷰(21블록)’도 2015년 11월 전용면적 84㎡가 4억4000만원에 거래됐던 것이 지난해 3월 8억6500만원에 거래돼 두 배 가까이 올랐다.

최근 분양한 단지도 분양가가 높다는 평가를 받더라도 주변 시세 대비 저렴해 가격 경쟁력이 있다면 청약통장이 몰렸다. 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'는 전용면적 59㎡ 기준 분양가가 17억원대에 달했다. 하지만 인근 신축 단지인 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 59㎡가 28억원에 거래되는 등 주변 시세 대비 10억원 이상 저렴한 것으로 알려지며 1순위 청약에 3만5000여개 통장이 몰려 전 타입 1순위 마감됐다.

지난해 10월 분양한 '동탄레이크파크 자연앤 e편한세상'은 분양가상한제가 적용된 단지로 554가구(특별공급 제외) 모집에 13만3042명이 신청해 평균 240.15대 1의 경쟁률을 기록했다. 주변 시세보다 2억~3억원 저렴해 안전마진을 확보했기 때문이라는 평가를 받았다. 지난해 7월 서울 용산구에 공급된 ‘호반써밋 에이디션’도 인근 아파트 시세 대비 5억원가량 낮은 수준의 분양가격이 책정돼 높은 경쟁률(평균 163대 1)을 보였다.

GS건설과 제일건설㈜이 송도국제도시 핵심 개발지인 송도11공구에 처음으로 공급하는 주거시설인 '송도자이풍경채 그라노블'에 청약대기자들의 관심이 쏠린다. 인천 연수구 송도동 551-1 일원, 송도 11공구 5개 단지(Rc10~11·Rm4~6)에 들어서는 '송도자이풍경채 그라노블'은 총 3270세대(아파트 5개 단지 2728세대·오피스텔 2개 단지 542실) 대규모 단지다.

1·2단지는 지하 1층~지상 29층 아파트가 3~5단지는 지하 2층~지상 최고 47층 아파트와 오피스텔이 함께 들어선다. 아파트는 전용면적 84~208㎡, 오피스텔은 전용면적 39㎡ 구성된다. 단지별 세대수는 ▲1단지 아파트 469세대 ▲2단지 아파트 548세대 ▲3단지 아파트 597세대, 오피스텔 271실 ▲4단지 아파트 504세대 ▲5단지 아파트 610세대, 오피스텔 271실이다.

송도국제도시를 대표하는 송도11공구인 만큼 굵직한 개발 호재가 예정돼 있다. 단지 남측으로 삼성바이오로직스가 총 7조5000억원을 들여 공장 4개 규모의 제2바이오캠퍼스 조성에 착수했고, 롯데바이오로직스도 들어설 계획이다. 북측으로는 연세사이언스파크(연세대 국제캠퍼스 2단계) 조성도 한창이다. 또 대규모 연구개발(R&D) 용지가 총 13개 블록에 배치돼 있다.

광역교통망인 GTX-B노선과 수도권제2순환고속도로 등도 계획돼 있다. 단지는 인천1호선 테크노파크역과 캠퍼스타운역을 이용할 수 있다. 인천신항대로, 송도바이오대로를 통해 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 영동고속도로로 연결된 아암대로 진출이 편리하고, 향후 계획된 수도권2제순환고속도로도 근거리에서 누릴 수 있을 것으로 보인다. 여기에 송도11공구 내 첨단산업클러스터(C) 특화구역이 개발되고 있다.

'송도자이풍경채 그라노블'의 평균 분양가는 3.3㎡당 2420만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡ 기준 8억2000만원 수준이다. 현재 송도국제도시 내 1군 단지로 꼽히는 '송도센트럴파크푸르지오' 전용면적 84㎡가 지난해 10월 10억원, '더샵센트럴파크1차' 전용 115㎡가 지난해 6월 12억원에 거래된 점을 고려하면 '송도자이풍경채 그라노블'의 안전마진은 2억원에 달할 전망이다.

분양 관계자는 "시장 불확실성이 커진 상황에서 입지는 물론 가격이 청약 성패를 좌우하는 주요인이고, 단순 분양가 비교와 내재 가치보다 낮은 가격에 선점해야 안전마진을 확보할 수 있다"며 "송도11공구 첫 분양 단지인 만큼 미래가치가 높은 랜드마크를 선점하려는 수요자들의 문의가 많고 특히 넉넉한 안전마진이 기대되기 때문에 청약에 도전할 가치가 충분하다"고 전했다.