한국토지주택공사(LH)의 '전관 배제' 방침으로 공공주택 공급이 가로막힌 가운데, 민간 부문 아파트 인허가 및 착공도 급감하고 있어 주택 시장에 공급대란이 오는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

23일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량은 18만9213가구로 전년 동기(25만9759가구)보다 27.2% 감소했다. 지역별로는 수도권이 7만2297가구로 전년 동기 대비 24.8%, 지방은 11만6916가구로 전년 동기 대비 28.5% 줄었다.

심지어 착공 실적은 반토막이 났다. 올 6월까지 전국 주택 착공 실적은 9만2490가구로 전년 동기(18만8449가구) 대비 절반(50.9%) 수준에 그쳤다. 전국 아파트는 6만9361가구, 아파트 외 주택은 2만3129가구로, 전년 동기 대비 각각 50.4%, 52.5% 줄었다.

일반적으로 아파트는 인허가 이후 착공과 분양까지 2~3년이 소요되고, 분양 후 공사 기간도 3~4년 가량 소요된다. 게다가 고금리 기조가 계속되고 부동산 PF 시장이 경색되면서 인허가를 받고도 착공을 하지 못하는 경우가 발생하다 보니, 마지막 단계인 준공에 이르는 물량은 더 줄어드는 상황이다.

부동산R114에서 국토부 통계를 분석한 결과에 따르면 지난해 1분기 기준 평균적으로 인허가 물량의 19% 수준이 준공(입주) 단계에 도달하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 구체적으로는 인허가에서 착공으로 넘어가는 과정에서 16%의 물량이 이탈하고, 준공 과정에서 19%까지 그 수치가 늘어났다.

이처럼 주택 인허가와 착공 물량이 줄면 실제 주택 공급은 그보다 더 부족해지고, 이에 따라 집값과 전셋값 상승도 불가피할 것으로 부동산 업계는 보고 있다.

실제 부동산 빅데이터업체 아실은 2025년 입주 물량이 19만353가구로 2024년 대비 46% 줄어들고 이후 2026년 4만3594가구, 2027년 4770가구로 공급 가뭄 수준을 보일 것으로 추산하고 있다.

여기에 최근 원자잿값 인상으로 주택가격 인상폭이 더욱 커질 것이란 전망이 나오자 서울 등 수도권 청약시장에서는 과거보다 비싼 분양가에도 신청자가 몰리고 있다.

한국부동산원에 청약홈에 따르면 최근 청약을 진행한 서울 동대문구 이문동 '래미안 라그란데'는 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡의 최고가가 10억9900만원 수준이었지만 1순위 청약에서 468가구 모집에 3만7024명이 몰려 평균 79.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 84㎡ 기준 최고가가 14억9000만원에 달하는 '구의역 롯데캐슬 이스트폴' 역시 1순위 청약 420가구 모집에 4만1344명이 몰려 평균 98.4대 1의 경쟁률을 보였다.

심지어 전날 진행된 성동구 용답동 '청계SK뷰' 일반공급 1순위 청약에는 57가구 모집에 총 1만455명이 지원, 평균 183.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 해당 단지 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준 13억4178만원에 달한다.

시간이 갈수록 공급은 줄고 분양가는 오른다는 인식이 확산되자 "지금이 가장 싼 가격"이라며 하루라도 빨리 신축 아파트를 확보하려는 수요자들이 늘어나고 있는 것으로 풀이된다.

전문가들은 민간 아파트 공급시장에서 이러한 추세가 계속된다면 정부가 지난해 밝힌 270만가구 공급 계획에 차질이 생기는 것은 물론, 3~4년 뒤 주택 공급 대란이 찾아올 수 있다고 지적한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최근에는 시공사의 자금조달 문제나 조합과의 진통, 경기 여건 등에 따라 사업 자체가 지연되는 사례도 늘고 있고, 경우의 따라 시공사의 자금조달 어려움과 도산 등으로 인허가 자체가 취소되는 경우도 왕왕 발생한다. 특히 지난해 건설원가의 급격한 상승과 미분양에 따른 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼리는 건설사도 많다"며 "정부가 발표한 공급 계획들이 온전히 현실화되려면 계획보다 더 많은 인허가 물량을 확보해아 한다"고 지적했다.