서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례 용적률의 120%(1.2배)까지 인센티브를 적용받는다. 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정도 폐지된다.

서울시는 19일 이러한 내용을 담은 '지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 발표했다. 지구단위계획구역 제도는 도입된 지 24년이 지나면서 급변하는 도시 상황에 대응하지 못하고, 누적된 규제 등으로 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 계속돼왔다.

이에 시는 민간 개발 활성화 등을 위해 지구단위계획을 유연한 체계로 전환하는 용적률 개편을 추진하게 됐다.

그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용된 공개공지 조성에 따른 상한용적률이 전 지구단위계획구역으로 확대 적용된다. 인센티브는 시행령 용적률 최대 한도의 120%까지 적용된다. 이에 따라 일반상업지역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브는 최대 960%까지 확대된다. 공개공지뿐 아니라 지능형 건축물과 특별건축구역 등도 대상에 추가된다.

지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정은 폐지된다. 그간 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정하고, 공개공지나 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 식으로 운영해왔다.

앞으로는 이러한 규정을 없애고 기준용적률을 조례용적률과 동일하게 적용한다. 일반적인 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행하고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책, 공공성 항목 도입 시 최대 110%(1.1배)까지 상향한 인센티브를 제공하는 식으로 변경한다.

건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일률적인 용적률 인센티브 항목도 재편된다. 로봇 친화형 건물·UAM(도심항공교통) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 전환된다.

용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영된 용적률 체계도 통합된다. 예를 들어 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률을 800%로 적용했지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용해왔다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점을 2000년으로 단순화해 예측 가능성을 높일 수 있도록 한다는 방침이다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정·변경 시부터 적용된다. 주민 제안이 있을 경우 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영토록 할 예정이다. 다만 허용용적률을 조례 용적률의 1.1배로 완화하는 방안 등은 조례 개정 작업이 필요해 올 하반기 이후부터 적용될 예정이다.

하대근 서울시 도시관리과장은 "이번 개편안은 지구단위계획구역에 적용되는 것으로 재개발·재건축 구역은 도시정비계획상 별도의 용적률 체계를 따른다"며 "역세권 상업지역 중 저밀 개발된 곳 등에서 개발 여력이 생겨날 것"이라고 말했다.

시는 이번 개편을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어 넣을 것으로 보고 있다. 특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북·강서지역에 위치하고 있어 강남북 균형 발전에도 크게 기여할 것이라는 전망이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.