서울 업무용 부동산 매매와 임대차 시장이 온도차를 보이고 있다. 수요 대비 제한된 공급으로 임차인들은 공실 찾기가 힘든데 매매시장은 회복 조짐이 보이지 않고 있다.

22일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아에 따르면 1분기 서울 A급 오피스 시장 공실률은 3.6%를 기록했다. 8분기 연속 자연공실률인 5% 미만을 이어가고 있다.

권역별로는 도심권역(CBD) 공실률이 1.7%, 강남권역(GBD) 0.3%, 여의도권역(YBD) 10.5%다. 여의도권역은 대형 빌딩인 TP타워(연면적 14만1669㎡)가 새롭게 공급되면서 공실률이 다소 상승했다.

JLL코리아는 "여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하의 매우 낮은 수준으로 떨어질 것으로 전망된다"고 밝혔다.

수요 대비 제한된 공급으로 서울 오피스 임대료는 상승세다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다.

강남 권역의 실질 임대료는 1평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했고, 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 13만8900원으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9%의 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 여의도 권역의 임대료는 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 올랐다.

임대차 시장이 호황을 보이는 반면, 빌딩 매매시장은 여전히 침체된 상태다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2월 업무·상업용 건물은 총 92건 거래됐다. 전월 대비 거래 건수 및 거래액이 각각 12.4%, 18.3% 하락한 수치다. 특히 1000억원 이상 대형 거래는 단 한 건도 없었다.

서울 여의도권역의 대형 오피스 빌딩 매각 주관사 관계자는 "역세권 입지의 대형 오피스 빌딩이 매물로 나왔지만, 관심을 보이는 투자자가 극히 적은 상황"이라며 "하반기 금리 인하가 지연될 가능성도 매매시장 회복까지는 시일이 걸릴 수도 있다"고 밝혔다.

최근 서울 오피스 시장에는 펀드 만기와 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등으로 매물이 늘고 있지만, 금리 인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인간 가격에 대한 견해차로 거래가 성사되지 않고 있다.

다만, 상업용 부동산 업계에서는 최근 주요 입지에서 대형 빌딩거래가 속속 이뤄지고 있어 오피스 빌딩 시장은 회복세를 보일 수 있다고 전망한다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아에 따르면 1분기 강남권역에서 코람코자산신탁이 미국계 블랙스톤 소유의 아크플레이스를 7920억원에 매입했다. 침구업체 알레르망은 T412를 한화자산운용으로부터 약 3280억 원에 매입해 사옥으로 활용할 계획이다.

도심권역에서는 이지스자산운용이 신규 PFV 설립을 통해 메트로타워와 서울로타워를 각각 4160억원, 3100억 원에 매입해 향후 밀레니엄 힐튼 부지와 통합해 대규모 복합시설로 재개발을 추진할 예정이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "올해 상업용 부동산 시장은 금리 인하 지연 가능성이 거론되며 투자 시장의 불확실성이 존재하는 가운데, 개발 자산의 선매입 활동도 꾸준히 관찰되면서 오피스 자산을 중심으로 우선적인 회복세가 관찰될 것으로 기대된다"고 전했다.