부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우려로 하반기 주택거래가 예상보다 더 위축되고 지방세입이 줄어들 가능성이 높아짐에 따라 보다 적극적인 정부의 PF 지원 확대 정책이 필요하다는 지적이 나왔다.

13일 한국지방세연구원의 이슈페이퍼 최근호 '부동산PF 상황과 지방세입 영향'에 따르면 준공 예정 사업장이 부동산 PF 문제로 준공이 지연되면서 지방세 세입도 감소할 가능성이 높다는 전망이 제시됐다.

부동산 PF 위기는 지난 2022년 9월 레고랜드 사태에서 촉발됐다. 2050억원에 달하는 채권 연장이 불발됨에 따라 채권시장 위기로 확산된 것이다. 그 해 4분기(10~12월) 부동산PF 부실 위험과 연동되면서 단기자금시장의 유동성에도 빨간불이 켜졌다.

부동산경기가 좋은 경우 브릿지론 단계에서 본 PF 대출이 비교적 용이하게 되지만 부동산 경기가 침체되는 상황에서는 부동산PF 대출이 실행되지 않아 브릿지론 상환이 이뤄지지 못해 위기가 발생하게 된다. 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업)이 현실화되자 4월부터 건설사들이 줄도산할 것이라는 '4월 위기설'이 확산된 배경이다.

지난 2020년 국내 부동산PF 대출 잔액은 92조5000억원이었으나 지난해 12월 135조6000억원으로 3년 새 46.5% 증가했다. 같은 기간 연체율은 2020년 0.55%였으나 2023년 12월 2.7%로 2.15%포인트(p) 증가했다.

임상빈 지방세연구원 지방세연구실 연구위원은 "2008년 금융 위기 이후 2012년 연체율이 13.62%까지 높아진 경우가 있는 만큼 장기적인 관점에서 매우 높은 수준은 아닌 것으로 볼 수도 있다"면서도 "부동산거래가 침체되고 인플레이션으로 가계소비가 위축되는 상황에서 연체율의 증가 추이는 지속될 수 있다"고 우려했다.

그러면서 ▲주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)의 PF사업자대출 보증 ▲자산유동화기업어음(PF-ABCP) 대출전환 보증 ▲캠코 정상화지원 펀드 ▲채안펀드 ▲회사채·CP 매입프로그램 등 정부의 다양한 정책에도 불구하고 "부동산시장의 침체가 지속될 경우 부동산PF 부실이 확대될 수 있다"고 관측했다.

이 같은 부동산PF 우려로 주택거래량은 하반기에도 위축될 전망이다. 당분간 준공 후 미분양 사태도 이어질 수 있다는 예측이다.

레고랜드 사태 전의 월평균 거래량은 11만7439건이었으나 레고랜드 사태 이후는 7만5455건으로 64.3% 수준으로 떨어졌다. 특히 투자 성격이 짙은 수도권이 61.6%로 상대적으로 더 거래가 위축되는 경향을 보였다. 상가는 소규모상가의 임대가격지수가 2018년 이후 계속 낮아지고 공실률 역시 꾸준히 늘고 있다.

임 연구위원은 "부동산시장은 주택시장 및 비주거용 시장 모두 조정 국면에 있다고 볼 수 있다"며 "2024년 들어 (미국 연준) 기준금리 인하에 대한 기대가 감소되고 최근 중동지역의 불안으로 국제유가가 급등하는 점을 고려하면 부동산시장의 회복은 지연될 수 있다. 이는 2024년 하반기까지 지속될 가능성이 높아 보인다"고 전망했다.

이 같은 부동산시장 위축은 지방재정의 악화로도 이어질 수 있다. 지난해 취득세 세입은 24조3000억원 수준으로, 과거 5년 평균(27조8000억원)보다 3조5000억원 적고 2019년도(23조9000억원)와 비슷한 수준을 보이고 있다.

임 연구위원은 현재 정부의 주택거래 활성화 지원 정책도 특례보금자리 공급 등 출산가구 등에 집중돼 있어 거래를 촉진하는 효과가 미미할 것으로 내다봤다.

그는 "부동산PF의 문제를 해소하기 위해서 부동산시장이 활성화되는 것이 중요하다"며 "부동산 경기 하락조정기에 올해 시행되는 주택 관련 정부 정책은 시장에 긍정적 영향을 줄 것"이라고 보다 적극적인 지원책을 주문했다.