임대인이 잔금을 치르지 않아 분양계약이 해제되며 집주인이 바뀌었어도 임차인의 권리는 침해 받지 않는다는 대법원 판결이 나왔다.

8일 법원에 따르면 대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 지난달 18일 임차인 A씨가 주택 실소유자인 임대인 B씨를 상대로 낸 보증금반환 소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

A씨는 지난 2017년 10월9일 경기 광주의 한 신축빌라에 대해 보증금 8900만원 조건으로 임대차 계약을 맺었다. 임대차 기간은 2017년 10월13일부터 2020년 3월12일까지다.

그러던 중 기존 임대인이 매매잔금을 지급하지 못해 분양계약이 해제됐고, 새로운 임대인 B씨가 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 A씨에게 '최초 분양계약이 해제됐으니 이 사건 주택에서 퇴거하라'는 내용의 증명우편을 발송했다.

이에 A씨는 B씨를 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기했고, B씨는 A씨에 대해 부동산인도 및 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 반소를 제기했다.

1심과 2심은 최초 임대인이 주택을 완전히 인도 받은 상태가 아니라 적법하게 임대할 수 있는 사람에 해당하지 않는다며 B씨의 손을 들어줬다.

2심은 "매매계약이 해제되면 임대권한도 효력을 잃는다"며 "채무불이행으로 매매계약이 해제돼 임대권한을 상실했으므로 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 경우와 같이 B씨에게 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없다"고 했다.

그러나 대법원은 최초 임대인에게 적법한 임대권한이 인정된다며 이러한 임대인과 계약한 원고는 대항 요건을 갖췄다고 판단했다.

재판부는 "최초 임대인은 주택 매매계약을 체결하면서 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A씨와 임대차계약을 체결했다"며 "매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 주택을 인도받았다고 볼 수 있다"고 봤다.

이어 "A씨는 매매계약이 해제되기 전 주택을 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다"며 "계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다"고 판단했다.

임차인 측 소송대리인을 맡은 법무법인 삼양 황귀빈 변호사는 "전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 말했다.

동시진행은 건축주가 대금을 임차인으로부터 받은 보증금으로 납입하는 경우를 말한다. 즉, 건축과 동시에 임대차를 진행한다는 취지다.